範例背景
黃世富生前在中壢擁有一大片工業用地，公告現值計34,000,000元；由於好友想要在該地建蓋廠房，於2018年10月15日商得黃世富同意後以84,000,000元成交，11月2日訂約收取12,000,000元，後於12月10日備齊所有證件後再收取32,000,000元，餘40,000,000元俟過戶完成再給付。
但不幸的是黃世富於2019年1月12日因車禍意外身亡，由於生前售地款尚未加以使用，故全數存於銀行，繼承人申報遺產稅時，因已出售土地未過戶，所有權屬黃君所有，乃列為遺產，並就銀行所餘存款計44,000,000元列為遺產，列報遺產總額78,000,000元（34,000,000＋44,000,000）。

核定租稅與規劃

稽徵機關對本案之查核，由被繼承人生前取得鉅額的資金詳加追查發現，被繼承人生前出售土地，總價款為84,000,000元，生前收取土地價款44,000,000元，餘40,000,000元尚未收取，因土地已出售，買受人對土地有請求權，但所有權人仍為被繼承人，故一方面將土地列為遺產，另一方面又將買受人對土地之請求權列為未償債務，故按土地公告現值列為債務扣除，惟出售土地價款中有40,000,000元未收取，屬被繼承人生前應收債權，應列遺產未列而以漏報認定，列表說明如下：

本案經國稅局核定遺產淨額為84,000,000元（34,000,000＋44,000,000＋40,000,000 – 34,000,000），漏報遺產6,000,000元（84,000,00 – 78,000,000），並就漏報稅額處以1倍罰款計1,800,000元（6,000,000×15%×2）。
被繼承人生前出售土地若未過戶，只要有訂約出售之事實，如出售價金尚未收取，則應列為債權遺產。
本案最為失當之處乃在於納稅義務人不明瞭土地一旦訂約出售，賣方即有相對之權利及義務。所謂權利，既是賣方有權收取價金或價金等值物，此即應收債權；所謂義務，也就是賣方必須移轉土地給買方，換言之，此塊土地即使暫掛在賣方名下，實質上屬於（或即將屬於）買方，反映在遺產稅申報上，權利屬於遺產資產應該申報，義務屬於負債應該主張扣除。再則就金額來看，前者是買賣價格，後者公告現值，如此將可能使繼承人難以負荷，故生前出售土地應屬不正確之租稅規劃。

法令解析

依遺產及贈與稅法第10條之規定，土地遺產係按公告現值評價，同法施行細則規定，債權之估價以其債權額為其價額，又依財政部頒布之解釋函令，被繼承人死亡前出售土地未辦理過戶者應認定為遺產，惟應移轉該財產予買受人，故亦屬未償債務，應准按該土地計列遺產價值之數額扣除，至於相對之應收債權，則按契約約定售價認定。

結語

長輩若是生前短期內出售長期持有之土地有兩個缺點：一則需繳納土地增值稅，二則是以出售後的市價現金課遺產稅；此與土地由繼承人取得後再處分相比，不僅不需繳高額土地增值稅，土地也是僅以公告現值課遺產稅。因此筆者建議長輩應儘量避免處分土地，以免徒增稅額負擔，當然，若這筆交易是過了這個村，就沒那個店，非賣不可的話，那就另當別論了。