範例背景
丁文江以磁磚之總經銷為主要業務，2018、2019年間因建築業景氣特別好，獲利頗豐，故連續買了二棟房子。由於家庭人口簡單，自己亦住不了那麼多，乃全部出租於他人；由於房屋面積大戶數多，每戶租金達40,000元，一年下來光租金收入即上百萬元。丁文江平時為守法的好國民，故雖然房屋均出租給個人，仍全額列報綜合所得。2020年度，不含租賃之所得為1,340,000元，加計租賃所得960,000元，全年所得達2,300,000元；扣除免稅、扣除額208,000元，應納綜合所得稅為283,800元（2,092,000×20% – 134,600）。

核定租稅與規劃

稽徵機關對綜合所得稅之查核，重點均擺在有無漏報所得或免稅、扣除額有無多報，至於租賃收入有無扣除相關費用，通常很少刻意自動減除。以本案為例，丁文江申報個人綜合所得稅時，未注意到租賃收入尚可減除相關費用，而稽徵機關又未自動減除，致稅額增加82,560元，按〔租賃收入960,000×（1 – 43%）＝租賃所得547,200〕〔（1,340,000＋547,200 – 208,000）×20% – 134,600＝應納所得稅201,240〕（申報所得稅283,800 –應納所得稅201,240＝溢繳所得稅82,560）。
個人無論出租土地、房屋收取租金之收入，亦或出售房地取得價款，均可檢具憑證減除相關成本費用，如修理費、稅捐、折舊及購屋借款利息等。若無法逐項列舉，則可依財政部核定之必要費用標準列為減除，一般納稅義務人往往未注意到此細節而增加租稅之負擔。納稅人日後發現因適用法令錯誤造成計算錯誤溢繳之稅款，只要在繳納之日起5年內，均可依稅捐稽徵法第28條規定提出具體證明，申請退還，逾期未申請者，不得再行申請。

法令解析

依所得稅法第14條第5類規定，以財產出租收到之租金收入，以減除必要損耗及費用後之餘額為租賃所得，採列舉扣除額者，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等；若無法逐項舉證申報，土地租賃所得以減除地價稅之餘額為所得額，房屋租賃收入則可減除43%之必要費用。

至於出售房屋及土地之所得，自2016年1月1日起，依屬房地合一課徵所得稅制度（新制）或舊制，有不同的課稅方式：

出售屬依新制課稅的房屋、土地（2016年1月1日以後取得；或2014年1月2日至2015年12月31日取得，且持有期間在2年以內）。

房屋及土地都要按實際成交價額減除原始取得成本與相關費用，並得再減除土地漲價總數額，以其餘額按規定稅率計算應納所得稅額。交易所得或損失，不論有無應納稅額，都要在完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報納稅，該筆交易所得毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。

出售屬依舊制課稅的房屋、土地，只有房屋交易部分課徵綜合所得稅，土地交易部分免納所得稅（2014年1月1日以前取得；或2014年1月2日至2015年12月31日取得，且持有期間超過2年）。

結語

納稅義務人往往因不諳繁雜且時而增刪修訂之稅務法規，錯失可合法節稅的機會；但亡羊補牢，猶未晚矣，自繳納稅款之日起5年內，可依稅捐稽徵法提出具體證明，申請退還。建議平時即可諮詢專業人士，掌握租稅法規之脈動。