範例背景
錢文秀欲將坐落於臺北市大同區延平路之土地乙筆出售，在與其好友聊天時得知，土地之轉移若有增值需繳納高額之土地增值稅，但若為自用住宅之土地轉移則可大額降低土地增值稅，乃於2019年6月間請原承租之四維公司遷移他址以利自用住宅土地增值稅率之享用。
惟錢君在四維公司搬走沒多久，即找到買主，因售價比預期高，遂於2020年2月28日出售該房地，並於次月25日向所轄臺北市稅捐處大同分處辦理土地增值稅申報，如此能享受土地增值稅之減免好處嗎？

核定租稅與規劃

稽徵機關接獲本土地增值稅申報資料後，乃向該處營業稅股服務區人員詢問該址營業情形。依服務人員所查，該地截至2019年5月間仍供四維公司營業使用，故錢文秀提出四維公司變更登記事項卡、公司登記資料等證明系爭土地已非供營業使用，但稽徵機關依財政部所頒訂「自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點」規定，自用住宅用地之認定應以營業單位調查結果為準，而核定被告系爭土地非自用住宅用地，依一般稅率核課土地增值稅2,724,000元，較自用住宅稅率計算土地增值稅足足增加2,120,000元。
土地出售增值稅適用自用住宅優惠稅率應特別注意其條件限制，每人一生享有一次，本案即因前1年度出租營業而喪失優惠稅率之適用，若欲適用此優惠稅率，規劃上可注意原承租戶應於出售前1年遷出並辦妥變更登記，或是將出售日期延後。
若符合自用住宅條件，亦可善用夫妻各享有一生一次的機會，配合夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定，或可多戶同時出售以享受自用稅率。

法令解析

依土地稅法第34條及平均地權條例第41條規定，一生以適用一次為限，土地所有權人出售其自用住宅用地者，本人、配偶或直系親屬應辦竣戶籍登記且為地上房屋所有權人，面積以都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝為其限制，其土地增值稅就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之。而該土地出售前1年曾供營業使用、出租者，或自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%且建築工程完工未滿1年者不適用之。
土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣；其未註明者，得於繳納期間屆滿前補行申請，逾期申請不得適用。
另值得注意的是，土地增值稅之申報應於土地買賣契約訂定後30日內向所轄稅捐稽徵機關申報，方可適用立約日當期土地公告現值，若逾期申報則應適用收件日當期公告現值，以目前土地公告現值每年節節調升之際，一旦逾期申報，土地增值稅額將增加不少。

結語

自用住宅土地增值稅之優惠，以土地出售前1年不作營業使用或出租地。