範例背景
劉裕凱在臺灣臺北敦化南路擁有約140坪之辦公室，市價約60,000,000元，公告現值亦達24,000,000元。
劉裕凱經營的月盛股份有限公司恰巧需要辦公室，乃將此辦公室售予月盛股份有限公司，但由於月盛股份有限公司經營不善、年年虧損，資本額30,000,000元，目前股權淨值只不過5,000,000元，若要購買此辦公室實屬不可能，乃由劉裕凱借予月盛公司20,000,000元作為購買辦公室所需資金，並由月盛股份有限公司按月給付利息予劉裕凱。
另一方面，因公司年年虧損，劉裕凱年事漸高，除經營觀念跟不上時代腳步，體力和心力也大不如前，待兒子劉恆學成歸國，乃將此公司按股權淨值售予劉恆，因屬一親等財產移轉，故向國稅局申報免納贈與稅。

核定租稅與規劃

劉恆向劉裕凱購買月盛股份有限公司全部股權，雖其資本額達30,000,000元，但目前淨值僅剩5,000,000元，其按5,000,000元成交並檢附資金流程及財力證明，案經國稅局審查後准其以「買賣」認定，並即核發免稅通知函，劉恆據此辦理股權之移轉。
以本案例而言之，被投資公司因無力向劉裕凱（董事長）購置房地，乃由董事長借錢予公司，再以此資金向董事長購買房地，該公司列報此利息可為當期財務費用，進而降低營利事業所得稅（營利事業所得稅20%），透過將資金借予公司購置財產，將市價60,000,000元之辦公室以5,000,000元之股權價值售予子女，因一親等交易，如有顯著不相當之代價移轉亦可能被徵所得稅及贈與稅，其降低稅負風險十分顯著；再者劉恆僅需準備5,000,000元之財力證明即可以購入公司股權，大幅減少自備資金需求。
本案劉裕凱將不動產售予月盛公司，再將月盛公司股權售予兒子劉恆，而劉恆透過持有月盛公司股權間接持有不動產，此係不動產予以動產化或證券化的最佳例子。但劉裕凱出售房地產予月盛貿易公司應課徵土地增值稅及房地合一稅，出售股權予兒子應課徵證券交易稅。另外是，本案規劃劉裕凱雖將房地產以證券化方式移轉予兒子，但仍擁有月盛公司20,000,000元債權，可將此債權逐步清償並消化現金，若將來劉裕凱過世剩餘債權現金仍應列入遺產。

法令解析

二親等買賣：依遺贈稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。故父子之間之財產移轉只要能提出買賣價金支付事實，且支付者之資金來源極為明確者，即可免課贈與稅。
不動產之遺產價值衡量：依遺產及贈與稅法第10條規定，遺產價值的計算，以被繼承人死亡時的實價為準；而土地以公告現值，房屋以評定標準價格為準。
土地增值稅之徵收：依土地漲價總數額計算，於土地所有權移轉或設定典權時行之。但因繼承而移轉者，不徵土地增值稅。
房地合一稅：房地合一稅自2015年自臺灣立法院三讀通過，以2016年1月1日作為起始日，以房屋及土地合併後的實質利得，扣除實際取得成本，依持有不動產時間及身分（境內或境外居民）不同，按實質獲利課徵所得稅，以取代原土地及房屋稅分離課稅的雙軌制。
證券交易稅：依證券交易稅條例第2條第1款規定，買賣股票的證券交易稅稅率為成交價格之3‰。

結語

以不動產證券化移轉仍須審視移轉目的及綜合評估所得稅、遺產稅、贈與稅、土增稅及證交稅等交互影響。