範例背景
近年來建設公司不斷推出建屋個案，強調休閒功能重於居住功能的住宅如雨後春筍般推出，加上新銀行開戶後推出所謂「親子貸款」，促使父母以未成年子女名義買第二棟房屋的貸款方案時有所聞。
焦意鑫在2019年間，因在股票市場上頗有斬獲，於2019年12月在淡水以未成年兒子名義訂購一戶預售屋，總價8,500,000元，房地公告現值4,500,000元，訂約付500,000元，2020年1月預售屋完工交屋再付500,000元，餘7,500,000元向銀行貸款分20年償還，每年本金利息約攤還430,000元。
焦意鑫為子女購買預售屋應否課徵贈與稅？如何課徵？如何合法節稅？

核定租稅與規劃

由於本案係以未成年子女名義購屋，經地政機關通報國稅局列為選查案件。
國稅局依預售屋建造對象，發函向預售屋建商查證給付價款情形，發現焦意鑫分別於2019、2020年1月間給付500,000元，總計支付1,000,000元，所餘款項係以焦君兒子名義向金融機構借款，由於焦君以自有資金為未成年子女購買房屋且支付1,000,000元，故依公告現值核課贈與稅230,000元〔（4,500,000  –  2,200,000）×10%＝230,000〕。
以未成年子女名義購買預售屋，在現行實務上時有所聞，但應特別注意稽徵機關若發現預售屋之登記者無足夠所得能力支付房屋貸款，則將以預售屋之公告現值（非以實際付款）認定為贈與額，故若父母親僅支付頭期款或工程款，可能會遭認定整棟房子及土地為一整體之贈與標的，預售屋之土地公告現值及房屋評定價值甚高者，宜特別注意。
有關購買預售屋合法節稅方法，不妨先以父母親名義登記，再以分年贈與子女之資金，回過頭向父母親購買房地，但此時應考慮可能要多繳一次契稅（按房屋評定價值6%），亦即應衡諸契稅及贈與稅何者孰高，再決定預售屋之登記方式；亦可以父母親名義登記後，再分年將房地以持份方式贈與子女，只要控制在贈與稅免稅額度內亦可節省贈與稅，但仍需評估房地合一稅再行決定（參見本書第四章Q6）。

法令解析

依財政部臺財稅第35869號函，父母以未成年子女名義購買未完工之房屋繼續建築完成而為贈與者，以取得建築使用執照之日為贈與日，依法課徵贈與稅。
依遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元；此一規定係指「每一納稅義務人」，以未成年子女之父母而言，可透過夫妻間贈與免稅之規定，則每年即均有220萬的贈與免稅額度，1年父母二人即可贈與子女440萬元，以目前預售屋之公告現值偏低而言，若先以父母名義登記，再分年贈與予子女，充分利用該贈與免稅額度，或無贈與稅之核課問題。

結語

現代父母是個辛苦的三明治族，上有高堂下有稚子，不僅要將孩子拉拔長大，如有多餘資金的還要預先為每個孩子準備一套房。若預售屋的買受人無支付貸款本利的所得能力，將會被認定贈與而遭課贈與稅。在此建議先以用父母名義登記，再善用每年的免稅額分次將房子以持份方式贈與子女。但不論是採用贈與房屋或提供資金購買房屋，務必先評估房地合一稅後再決定最適切的作法。