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（2026最新版本）美國報稅與海外財產揭露─美國信託、跨境資產傳承
第二章：美國稅務居民之報稅與財產規劃
Q15 美籍人士在中國或台灣買房屋，貸款利息可以適用列舉扣除嗎？而若是自用住宅，日後出售可以享有較低的所得稅負優惠嗎？
案例
美國公民周太太繼承了家族在中國的產業，因此她將經常居住在中國，以持續管理並擴大家族資產。周太太認為，當前亞洲房地產市場持續上升，是投資的好時機，因此她在北京CBD核心地段購入了一處不動產。該房產主要作為自用，但同時也兼具投資考量，希望將來出售時能獲得不錯的價值回報。在決定購買時，為了避免大量現金流的周轉，周太太先支付了部分首期款，其餘房款則向中國工商銀行申請貸款。
在美國居住期間，周太太了解到，美國自用住宅的房貸利息可以作為抵稅項目，且出售自用住宅時可能享有免稅額，並適用較低的資本利得稅率。然而，她不確定若房產位於國外，是否也可以享有相同的稅務待遇？
專家解析
以上所述的自用住宅房貸抵扣以及出售資本利得優惠，在美國稅法規定上，無論該自用不動產位於美國或其他國家，只要符合規定稅法規定，原則上皆可適用。
下面先介紹自用住宅房屋貸款利息抵稅的規定。一般而言，房屋貸款利息是指納稅人為某項貸款所支付的利息，而該貸款是以當事人的居所（主要居所或第二居所）作為擔保。若房屋貸款利息同時符合以下條件，即可列報扣除：
註：美國報稅除了要依照填寫各表（Form）之外，還會因條件和身分類別的不同，而需要填寫其他「附表（Schedule）」。舉例來說，1040 表的附表就有 A、B、C……等。為方便讀者對照，本書以「附表」來指稱 Schedule。
主要居所是指，納稅人大多數時間經常居住的房屋。每位納稅人在任何時刻僅能有一個主要居所。而第二居所是指納稅人用作非主要居住用途的房屋。第二居所可分為「未出租」與「出租」兩種情況：
未出租的第二居所（second home not rented out）：如果納稅人持有第二居所，但在當年度任何時刻並非為了出租或轉售，則即使未在該年度使用此房屋，也可將其視為合格居所（Qualified Home），享受房貸利息抵稅。
出租的第二居所（second home rented out）：如果納稅人在當年度部分時間出租第二居所，且希望將其視為合格居所，則必須在該年度至少自用房屋達一定天數。至於使用多久？一般是以 1 年超過 14 天，或是在這間房屋整年度的出租天數的 10%，取上述兩種天數較長者。如果納稅人使用出租的第二居所的時間不足，該房屋將被視為出租資產（Rental Property），其相關抵押利息需在附表 E 中列為出租費用，而非第二居所房貸利息抵稅。
如果納稅人有房屋貸款，可將貸款利息單據收集起來，交給報稅會計師代為申報：
購屋貸款（Home Acquisition Debt）—— 指在 1987 年 10 月 13 日後取得的購屋貸款來購買、建造或改善房屋，在 2017 年稅改後，2017 年 12 月15 日後取得的貸款金額總共不超過 75 萬美元（如果是結婚分開申報則不超過 37.5 萬美元）；如果在 1987 年 10 月 13 日後至 2017 年 12 月 15 日之間取得貸款金額總共不超過 100 萬美元（如果是結婚分別申報則不超過 50 萬美元）。
除了上述情形之外，美國國稅局的規定有另一種「祖父型貸款（Grandfathered Debt）」，指的是 1987 年 10 月 31 日之前所作的貸款，但目前的案件較少這種情況。
對於周太太來說，作為美國公民，她在中國的收入有申報美國稅的義務。另外，她在中國的貸款均以個人名義向銀行取得，且她在中國購置的房屋主要為自用，即為上述條件中的「合格居所」。因此，周太太在申報美國稅時，可以列報中國房屋貸款利息。需要注意的是，自住房屋貸款利息扣除是屬於列舉扣除（自住房產最多列舉扣除 75 萬美元，夫妻分開申報為 37.5 萬美元），如果列舉扣除合計不超過標準扣除，一般會採用標準扣除。在此情況下，自住房貸款利息對所得稅申報不會產生額外減免。
每年度可認列的扣繳貸款利息金額，需要向銀行取得相關憑證。若是在美國當地的房屋貸款，銀行會提供 1098 表作為貸款人報稅憑證。但在海外的房屋貸款，納稅人需向銀行索取相關憑證。例如，如台灣的銀行每年會發放貸款利息清單，納稅人可作為報稅依據。
以本案例來說，周太太居住在中國，因此需要向銀行取得相關房貸利息合計清單，用以申報美國稅。
接著介紹周太太將中國的自用住宅出售時，資本利得在美國稅務上的相關優惠。當周太太透過中國仲介公司找到合適的買主、簽訂買賣合約後，合約上的售價即成為日後申報美國稅的依據。出售房屋的資本利得之計算為：售價－取得成本，而出售時產生的交易費用也可用來抵減資本利得。相關影響房屋資本利得計算的項目請參考如如下表格：
上表所謂的「加計成本（Increase to basis）」，美國國稅局對相關房屋成本加計項目定義如下：
若出售房屋符合美國稅法自用住宅規定，出售利得就可以享有免稅額，所得可能可以全部免除或部分免除，最高可以享有 25 萬美元的免稅額（如果是已婚且合併申報者，可享有 50 萬美元的免稅額），當利得超出免稅額時才需要繳交所得稅。
以下是適用於主要自用住宅（Main Home）免稅額的三個條件：
本案例中，即使周太太的房屋位於美國以外，只要符合相關測試與規定，仍可申報免稅額。需注意的是，個案情況或多或少有差異，因此建議讀者洽詢專業會計師，以確保申報正確。
特殊注意情況
華人朋友近年有人考慮放棄綠卡，而有棄籍稅（Expatriation Tax，請參考第四章棄籍稅相關規定之說明）的適用。請注意棄籍者在計算棄籍稅時，不得享有上述的自用房屋出售利得免稅額。
結語
雖然美國稅務居民持有境外自用不動產，仍可適用房屋貸款扣除或自用住宅出售免稅額，但由於實務上境外的相關房屋憑證與美國當地不同，實務操作上需格外留意。專家提醒：
一、在境外購屋前，盡可能事先規劃，並諮詢專業人士。
二、妥善保留所有相關檔案，尤其包括買入與賣出的契約，以及各項重要費用支出憑證。
三、由於出售自用住宅的免稅額可能很大，建議出售前先諮詢會計師，確認是否符合免稅條件。
另外，如果納稅人除了美國境外房產外，亦同時持有境外金融帳戶，需注意是否有同時申報 FBAR 及 8938 表等資產揭露表格，切勿只申報房屋相關費用，而忽略其他必須揭露的境外資產。
附註一
美國國稅局的 Publication 936 以一圖來說明房屋貸款利息的列報原則，在此引用並且翻譯如右頁。（註）
註：此圖引用自 Publication 936 Home Mortgage Interest Deduction 的第 3 頁，來源：https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf。
房屋貸款利息的列報原則：我的房屋貸款利息完全可以抵扣嗎？
附註二
自 2009 年起，自用住宅銷售適用的特殊規定有所調整。依據 2008 年通過的「住宅法（Housing Assistance Tax Act of 2008）」修正 IRC §121，並新增 §121(b)(4) 規定（註），凡於 2008 年 12 月 31 日後出售或交換主要住宅所產生的所得，若該住宅在持有期間中有部分時間未作為主要住宅使用，則該出售所產生的資本利得將無法全額適用免稅。進一步而言，出售利得須先計算其中分配至「不合格使用期間（Nonqualified Use）」的部分；自出售利得總額中扣除該不合格使用期間的利得後，剩餘部分始屬於合格利得，方可適用 25 萬（單身）或 50 萬（夫妻合併申報）美元之免稅額。
分配至不合格使用期間的出售利得，是以出售利得總額乘以一定比率計算。該比率之分子是納稅人持有該住宅期間中，屬於不合格使用的累積天數，分母則是納稅人擁有房屋的總天數。其計算方式如下：
註：「美國國內稅收法」英文全稱為 Internal Revenue Code，簡稱為 IRC。《美國稅法法典（U.S. Code）》中將「美國國內稅收法」編為 Title 26，因此在美國也會以 Title 26 來指稱「美國國內稅收法」。本書為顧及閱讀流暢性及精簡性，將交替使用「美國國內稅收法」或「IRC」。此處IRC §121(b)(4) 是由《Housing Assistance Tax Act of 2008》（Public Law 110-289）所新增，規定主要住宅於持有期間如有不合格使用，出售利得須按比例排除免稅。
所謂的「不合格使用期間」是指任何期間（不包括 2009 年 1 月 1 日以前），在該期間內，納稅人或其配偶均未將該不動產作為主要住宅使用。但所謂不合格使用並不包含以下情況：
美國公民周太太繼承了家族在中國的產業，因此她將經常居住在中國，以持續管理並擴大家族資產。周太太認為，當前亞洲房地產市場持續上升，是投資的好時機，因此她在北京CBD核心地段購入了一處不動產。該房產主要作為自用，但同時也兼具投資考量，希望將來出售時能獲得不錯的價值回報。在決定購買時，為了避免大量現金流的周轉，周太太先支付了部分首期款，其餘房款則向中國工商銀行申請貸款。
在美國居住期間，周太太了解到，美國自用住宅的房貸利息可以作為抵稅項目，且出售自用住宅時可能享有免稅額，並適用較低的資本利得稅率。然而，她不確定若房產位於國外，是否也可以享有相同的稅務待遇？
專家解析
以上所述的自用住宅房貸抵扣以及出售資本利得優惠，在美國稅法規定上，無論該自用不動產位於美國或其他國家，只要符合規定稅法規定，原則上皆可適用。
下面先介紹自用住宅房屋貸款利息抵稅的規定。一般而言，房屋貸款利息是指納稅人為某項貸款所支付的利息，而該貸款是以當事人的居所（主要居所或第二居所）作為擔保。若房屋貸款利息同時符合以下條件，即可列報扣除：
- 申報 1040 表，並在附表 A（列舉扣除額申報表（註））列報；
- 貸款以合格居所（Qualified Home）作為擔保，且納稅人擁有該房屋的所有權。
註：美國報稅除了要依照填寫各表（Form）之外，還會因條件和身分類別的不同，而需要填寫其他「附表（Schedule）」。舉例來說，1040 表的附表就有 A、B、C……等。為方便讀者對照，本書以「附表」來指稱 Schedule。
主要居所是指，納稅人大多數時間經常居住的房屋。每位納稅人在任何時刻僅能有一個主要居所。而第二居所是指納稅人用作非主要居住用途的房屋。第二居所可分為「未出租」與「出租」兩種情況：
未出租的第二居所（second home not rented out）：如果納稅人持有第二居所，但在當年度任何時刻並非為了出租或轉售，則即使未在該年度使用此房屋，也可將其視為合格居所（Qualified Home），享受房貸利息抵稅。
出租的第二居所（second home rented out）：如果納稅人在當年度部分時間出租第二居所，且希望將其視為合格居所，則必須在該年度至少自用房屋達一定天數。至於使用多久？一般是以 1 年超過 14 天，或是在這間房屋整年度的出租天數的 10%，取上述兩種天數較長者。如果納稅人使用出租的第二居所的時間不足，該房屋將被視為出租資產（Rental Property），其相關抵押利息需在附表 E 中列為出租費用，而非第二居所房貸利息抵稅。
如果納稅人有房屋貸款，可將貸款利息單據收集起來，交給報稅會計師代為申報：
購屋貸款（Home Acquisition Debt）—— 指在 1987 年 10 月 13 日後取得的購屋貸款來購買、建造或改善房屋，在 2017 年稅改後，2017 年 12 月15 日後取得的貸款金額總共不超過 75 萬美元（如果是結婚分開申報則不超過 37.5 萬美元）；如果在 1987 年 10 月 13 日後至 2017 年 12 月 15 日之間取得貸款金額總共不超過 100 萬美元（如果是結婚分別申報則不超過 50 萬美元）。
除了上述情形之外，美國國稅局的規定有另一種「祖父型貸款（Grandfathered Debt）」，指的是 1987 年 10 月 31 日之前所作的貸款，但目前的案件較少這種情況。
對於周太太來說，作為美國公民，她在中國的收入有申報美國稅的義務。另外，她在中國的貸款均以個人名義向銀行取得，且她在中國購置的房屋主要為自用，即為上述條件中的「合格居所」。因此，周太太在申報美國稅時，可以列報中國房屋貸款利息。需要注意的是，自住房屋貸款利息扣除是屬於列舉扣除（自住房產最多列舉扣除 75 萬美元，夫妻分開申報為 37.5 萬美元），如果列舉扣除合計不超過標準扣除，一般會採用標準扣除。在此情況下，自住房貸款利息對所得稅申報不會產生額外減免。
每年度可認列的扣繳貸款利息金額，需要向銀行取得相關憑證。若是在美國當地的房屋貸款，銀行會提供 1098 表作為貸款人報稅憑證。但在海外的房屋貸款，納稅人需向銀行索取相關憑證。例如，如台灣的銀行每年會發放貸款利息清單，納稅人可作為報稅依據。
以本案例來說，周太太居住在中國，因此需要向銀行取得相關房貸利息合計清單，用以申報美國稅。
接著介紹周太太將中國的自用住宅出售時，資本利得在美國稅務上的相關優惠。當周太太透過中國仲介公司找到合適的買主、簽訂買賣合約後，合約上的售價即成為日後申報美國稅的依據。出售房屋的資本利得之計算為：售價－取得成本，而出售時產生的交易費用也可用來抵減資本利得。相關影響房屋資本利得計算的項目請參考如如下表格：
上表所謂的「加計成本（Increase to basis）」，美國國稅局對相關房屋成本加計項目定義如下：
- 此項增建及其他改善有超過 1 年以上的使用年限。例如：增建房間或浴室，安裝空調系統等。
- 為了適合當地改善所做的特殊評估支出。
- 遇到災害事故而必須花費的重建或修復支出。
若出售房屋符合美國稅法自用住宅規定，出售利得就可以享有免稅額，所得可能可以全部免除或部分免除，最高可以享有 25 萬美元的免稅額（如果是已婚且合併申報者，可享有 50 萬美元的免稅額），當利得超出免稅額時才需要繳交所得稅。
以下是適用於主要自用住宅（Main Home）免稅額的三個條件：
- 滿足所有權的測試（若是合併申報，其中一方符合所有權測試即可）。
- 滿足使用的測試（若是合併申報，雙方必須皆符合使用測試才有機會取得最大值 50 萬美元）。
- 在出售日前 2 年，並沒有適用過房屋出售利得的免稅額。
- 擁有該不動產至少 2 年（所有權的測試）；
- 此不動產作為實際居住的主要房屋至少 2 年（使用的測試）。
本案例中，即使周太太的房屋位於美國以外，只要符合相關測試與規定，仍可申報免稅額。需注意的是，個案情況或多或少有差異，因此建議讀者洽詢專業會計師，以確保申報正確。
特殊注意情況
華人朋友近年有人考慮放棄綠卡，而有棄籍稅（Expatriation Tax，請參考第四章棄籍稅相關規定之說明）的適用。請注意棄籍者在計算棄籍稅時，不得享有上述的自用房屋出售利得免稅額。
結語
雖然美國稅務居民持有境外自用不動產，仍可適用房屋貸款扣除或自用住宅出售免稅額，但由於實務上境外的相關房屋憑證與美國當地不同，實務操作上需格外留意。專家提醒：
一、在境外購屋前，盡可能事先規劃，並諮詢專業人士。
二、妥善保留所有相關檔案，尤其包括買入與賣出的契約，以及各項重要費用支出憑證。
三、由於出售自用住宅的免稅額可能很大，建議出售前先諮詢會計師，確認是否符合免稅條件。
另外，如果納稅人除了美國境外房產外，亦同時持有境外金融帳戶，需注意是否有同時申報 FBAR 及 8938 表等資產揭露表格，切勿只申報房屋相關費用，而忽略其他必須揭露的境外資產。
附註一
美國國稅局的 Publication 936 以一圖來說明房屋貸款利息的列報原則，在此引用並且翻譯如右頁。（註）
註：此圖引用自 Publication 936 Home Mortgage Interest Deduction 的第 3 頁，來源：https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf。
房屋貸款利息的列報原則：我的房屋貸款利息完全可以抵扣嗎？
附註二
自 2009 年起，自用住宅銷售適用的特殊規定有所調整。依據 2008 年通過的「住宅法（Housing Assistance Tax Act of 2008）」修正 IRC §121，並新增 §121(b)(4) 規定（註），凡於 2008 年 12 月 31 日後出售或交換主要住宅所產生的所得，若該住宅在持有期間中有部分時間未作為主要住宅使用，則該出售所產生的資本利得將無法全額適用免稅。進一步而言，出售利得須先計算其中分配至「不合格使用期間（Nonqualified Use）」的部分；自出售利得總額中扣除該不合格使用期間的利得後，剩餘部分始屬於合格利得，方可適用 25 萬（單身）或 50 萬（夫妻合併申報）美元之免稅額。
分配至不合格使用期間的出售利得，是以出售利得總額乘以一定比率計算。該比率之分子是納稅人持有該住宅期間中，屬於不合格使用的累積天數，分母則是納稅人擁有房屋的總天數。其計算方式如下：
註：「美國國內稅收法」英文全稱為 Internal Revenue Code，簡稱為 IRC。《美國稅法法典（U.S. Code）》中將「美國國內稅收法」編為 Title 26，因此在美國也會以 Title 26 來指稱「美國國內稅收法」。本書為顧及閱讀流暢性及精簡性，將交替使用「美國國內稅收法」或「IRC」。此處IRC §121(b)(4) 是由《Housing Assistance Tax Act of 2008》（Public Law 110-289）所新增，規定主要住宅於持有期間如有不合格使用，出售利得須按比例排除免稅。
所謂的「不合格使用期間」是指任何期間（不包括 2009 年 1 月 1 日以前），在該期間內，納稅人或其配偶均未將該不動產作為主要住宅使用。但所謂不合格使用並不包含以下情況：
- 於出售日往前推算 5 年期間內，納稅人或其配偶已實際居住並符合主要住宅免稅之居住要件者（此項規定使得納稅人得於遷出主要住宅後，仍有最長 3 年之期間出售該住宅，而不影響免稅資格。）
- 納稅人或其配偶於下列符合條件的官方單位持續任職，而未實際居住於該不動產之期間，惟累積期間以 不超過 10 年為限：
1. 於美國軍隊服役；
2. 於美國政府或其機構之海外單位任職；
3. 或於情報機構任職。 - 因工作異動、健康因素，或法令所規定之不可預期情況，而暫時離開主要住宅之期間，惟其累積期間以不超過 2 年為限。
