範例背景
蘇貴荷在2017年2月間購買坐落於臺北市內湖區文德段之預售屋，簽約款、頭期款及其工程款難以負荷，若要放棄續繳則會損失已繳的款項，若不放棄又實在繳不出來，不得已情況下於2017年8月間出售目前居住的房子，由於目前為自己居住使用，在土地增值稅上當然適用自用住宅稅率，但仍應繳納土地增值稅624,000元。原本預計2018年6月會完工的預售屋，延至2020年2月方完工，並於同年5月間取得所有權狀。在此情況下，蘇貴荷重購自用住宅可申請退還土地增值稅嗎？

核定租稅與規劃

蘇貴荷取得建築物所有權狀後，立即將戶籍遷入，並檢附各項退稅證明文件向所轄稽徵機關辦理土地增值稅之退稅。稽徵機關接獲申報後發現蘇君原自用住宅係在2017年8月間出售，而重購之自用住宅則在2020年5月，早已逾2年之退稅期限，因而拒絕君之退稅申請，蘇君喪失退還624,000元土地增值稅之權益。
本案例足供換屋者引以為戒，即換屋者若想先賣屋再以售屋價金支付預售屋之價款，應特別注意重購之期限，可選擇隨時可供移轉之中古屋或施工期限在2年內的預售屋，若擔心預售屋施工期過長或延遲完工，則最好還是等預售屋快完工時方售出原有自用住宅，如此一方面可避免因延遲交屋而喪失之退稅權益，另一方面亦可避免二次搬家之辛苦。

法令解析

依土地稅法第35條規定，土地所有權人出售自用住宅用地而在2年內重購者，其新購地價若超過原出售地價扣除繳納土地增值稅後之餘額，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額，退還其不足支付新購土地價之數額；亦即在2年內重購自用住宅者，可以就已繳的土地增值稅額內，退還重購自用住宅不足負擔之價額。
重購退稅並不限於購買標的為中古屋或預售屋，只要土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地且符合自用住宅用地即可適用，另因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地自完成移轉登記起 5 年內不得再行移轉或改作其他用途。
在申請重購自用住宅退還土地增值稅時應檢附下列文件：

1. 原出售土地向地政機關辦理登記時的契約文件影本。
2. 重購土地向地政機關辦理登記時的契約文件影本。
3. 原出售土地已繳納土地增值稅收據正本。
4. 重購土地已繳納土地增值稅收據影本。
5. 重購土地按自用住宅用地稅率課徵地價稅有關文件影本。

結語

重購自用住宅退還土地增值稅，應於出售房屋起至購入新屋或購入後出售之2年內申請。